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Résidence principale et SCI : occupation gratuite par un associé
Construire un bien immobilier en pensant déjà à sa transmission, ou éviter l’indivision sur sa résidence principale : voilà deux raisons majeures qui poussent à créer une SCI. Cette structure permet d’anticiper, de clarifier la détention, parfois même de fluidifier la succession.
Dès sa création, les associés doivent trancher : imposition à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS) ? Ce choix pèse lourd, en particulier si l’un des membres souhaite occuper gratuitement le logement. Notaire, avocat, comptable : ces professionnels doivent vous avoir prévenu de l’impact fiscal de la décision.
Occuper sa résidence principale via une SCI à l’IS : une fausse bonne idée
Le constat est sans appel : occuper gratuitement un bien détenu via une SCI à l’IS est fortement déconseillé. Vouloir profiter du logement sans loyer expose à de sérieuses déconvenues :
Pour la société :
La SCI doit intégrer dans ses comptes un loyer théorique équivalent à la valeur locative du bien (l’abandon de loyer). Sur le plan fiscal, c’est comme si vous aviez réalisé un investissement locatif. L’avantage ? Tous les frais liés au bien deviennent déductibles. Mais si la société ne comptabilise pas ce loyer fictif, ou si le montant retenu est manifestement inférieur à celui du marché,, l’administration considère qu’il s’agit d’une gestion anormale. Résultat : aucune dépense, ni charge, ni amortissement ne peut être déduit.
Pour l’associé :
L’administration fiscale peut requalifier les loyers non perçus en revenus distribués, considérant qu’il s’agit de dividendes cachés. Dans ce scénario, l’abattement de 40 % ne s’applique pas si le contribuable a opté pour le barème de l’impôt sur le revenu. Pire encore : l’administration peut imposer à la fois la société et l’associé au titre d’un avantage en nature, avec, à la clé, une double peine, impôt et cotisations sociales.
Occupation gratuite via une SCI à l’IR : cadre plus souple
Dans la majorité des cas, les associés optent pour une SCI soumise à l’impôt sur le revenu. Ce choix rend la société « transparente » : elle ne paie pas d’impôt, ce sont les associés qui déclarent leur quote-part.
La mise à disposition d’un logement nu
Quand la SCI met gratuitement à disposition un logement nu pour ses membres, elle est considérée comme réservant la jouissance du bien à ses associés. Aucun loyer n’est alors déclaré sur la déclaration fiscale annuelle. En contrepartie, la société ne peut déduire aucune charge liée au bien, pas même les intérêts d’emprunt si un crédit a servi à l’achat. Comptablement, les sommes versées par les associés pour rembourser le prêt sont inscrites dans leur compte courant d’associé.
À noter : la SCI doit tout de même remplir une déclaration n°2072 l’année de sa création. Par la suite, si elle ne perçoit ni ne verse aucun revenu, cette obligation tombe.
Le saviez-vous ?
À propos des charges
La façon dont les charges sont prises en charge n’est pas anodine. Si l’associé occupant supporte lui-même taxes, assurances et frais d’entretien, l’administration pourrait requalifier la mise à disposition gratuite en contrat de location déguisé.
Mettre à disposition un logement meublé comme résidence principale
La SCI peut aussi fournir un logement meublé à l’un de ses associés. Pour être considéré comme « meublé », le bien doit comprendre 11 équipements obligatoires précisés par la loi.
Sur le plan fiscal, deux cas de figure : pour les associés personnes physiques, on bascule dans le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Pour les personnes morales, c’est l’IS qui s’applique.
Voici les conséquences selon le statut du contribuable :
- Si le contribuable relève du régime « PNMT », la SCI devra comptabiliser un loyer fictif correspondant à la valeur locative du bien. On retrouve alors le même schéma qu’avec une SCI à l’IS : aucune déduction possible pour les charges et amortissements.
- Si le contribuable relève du régime « PMT », aucun loyer n’est intégré dans le revenu de la société, mais, là encore, aucune charge ni amortissement ne sera déductible fiscalement.
Autres impacts de l’occupation d’un bien via une SCI comme résidence principale
Détenir indirectement sa résidence principale via une SCI et l’occuper gratuitement n’est pas neutre. Plusieurs conséquences, parfois lourdes, sont à anticiper :
- Suppression de l’abattement de 30 % sur la valeur du bien détenu dans le cadre de l’IFI, et perte de l’abattement de 20 % en matière de droits de succession.
- Suppression du droit viager ou temporaire au logement du conjoint survivant.
- L’exonération de la plus-value en cas de revente de la résidence principale s’applique uniquement si la mise à disposition était gratuite. Si la société a perçu un loyer, la plus-value sera imposée selon les règles des particuliers. Pour une SCI à l’IS, la revente du bien génère une imposition selon le régime des plus-values professionnelles, intégrant la reprise des amortissements et distinguant court et long terme.
- Des conséquences sur la protection des emprunteurs.
- Des impacts sur la possibilité de débloquer par anticipation certains produits d’épargne pour l’acquisition de la résidence principale.
Sous-location et résidence principale en SCI
Avec l’essor d’Airbnb et consorts, la tentation est forte de louer ponctuellement sa résidence principale. Mais si vous occupez le logement grâce à la mise à disposition de votre SCI, est-ce autorisé ?
Juridiquement, ce n’est pas prévu par défaut : la sous-location, qu’elle soit nue ou meublée, est interdite sauf autorisation expresse de la société, et seulement à titre exceptionnel.
D’un point de vue fiscal, les revenus issus de la sous-location appartiennent directement à l’associé, sans incidence pour la SCI.
Il existe un régime allégé, jusqu’au 31 décembre 2023, pour l’imposition de ces revenus. Les loyers issus de la sous-location de la résidence principale sont exonérés d’impôt s’ils restent sous certains seuils :
- Pour la location habituelle d’une ou plusieurs chambres : 187 € par an en Île-de-France, 138 € ailleurs (montants 2019).
- Pour la location saisonnière : 760 € par an.
Au-delà de ces limites, la location meublée est imposée selon le régime BIC. Précision : l’associé sous-loueur, n’étant pas propriétaire du bien, ne pourra pas pratiquer l’amortissement comptable.
Louer le bien de la SCI comme résidence principale de l’associé
Pour rester dans les clous fiscalement, un associé peut aussi devenir locataire du bien détenu par la SCI. Un bail classique est alors signé entre la société et l’associé, avec un loyer conforme au marché.
La SCI perçoit les loyers, qui seront imposés selon le régime fiscal de la société.
Cette option, selon la situation, peut se révéler plus coûteuse fiscalement que la simple mise à disposition gratuite. Mais elle évite les requalifications et les soucis lors d’un contrôle. En matière de SCI, mieux vaut un cadre clair que de mauvaises surprises.
