Puis-je acheter ma résidence principale en SCI ?

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Résidence principale à SCI : occupation libre d’un partenaire

Vous souhaitez construire un bien immobilier tout en préparant sa transmission. Ou bien votre objectif peut être d’échapper à l’indivision de votre résidence principale. La création d’un ICS répond à ces deux objectifs.

Lors de la création d’un SIC, les partenaires devront choisir entre l’imposition sur l’APM ou laSI. Nous verrons que cela peut avoir des conséquences fiscales importantes sur l’occupation gracieuse du bien. Vous en avez été informé par le notaire, l’avocat ou le comptable qui a accompagné vous dans la création de la société ?

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Mauvaise idée d’occuper votre résidence principale via un SCI à l’IS

Le titre est évocateur et pour le coup unanime. Cependant, il est fortement découragé d’occuper un logement gratuit détenu par l’intermédiaire d’une société de SI. Et ceci à moins que vous ne souhaitiez obtenir les conséquences négatives :

Pour l’entreprise Dans ce cas, le

SCI devra incorporer un loyer fictif correspondant à la valeur locative de la propriété (abandon de loyer). Nous vous trouvons dans le même cas que si vous deviez faire un investissement locatif d’un point de vue fiscal. HATH d’un autre côté, tous les frais relatifs à la propriété deviennent déductibles.

Si l’entreprise ne rétablit pas de loyer fictif ou si le loyer est anormalement bas par rapport à la valeur marchande, nous sommes confrontés à un acte anormal de gestion. Cela signifie qu’aucun frais ne peut être déduit, qu’il s’agisse de dépenses somptueuses et d’amortissement.

Pour le

associé

L’Autorité peut considérer que les loyers impayés doivent être imposés en raison de distributions cachées de dividendes. Ce dernier n’entraînera pas l’application de l’abattement de 40 % dans le cas d’une option globale pour le barème de l’impôt sur le revenu. Ou bien le contribuable peut être pris en charge par l’impôt et la société en vue d’une prestation en nature accordée en contrepartie de sa position d’associé exécutif. La double pénalité dans ce cas avec l’application de cotisations de sécurité sociale en plus de l’imposition supplémentaire.

Occupation gratuite de la résidence principale via un SCI à l’IR

Dans la grande majorité des cas, les associés auront choisi d’intégrer la société civile immobilière à l’impôt sur le revenu (IR). Nous sommes donc confrontés à une société transparente qui n’est pas assujettie à l’impôt. Ce sont les associés qui devront payer l’impôt proportionnellement à leur détention d’actions.

Fourniture d’un logement nu

Lorsqu’un IBS met gratuitement à la disposition de ses partenaires un logement nu, il est réputé avoir réservé la jouissance du logement. Par conséquent, la société ne fait pas état du loyer sur la déclaration fiscale annuelle. Toutefois, elle ne pourra donc pas déduire les frais rattachés au logement, y compris les intérêts sur emprunt si le SCI a contracté un prêt immobilier pour acquérir le bien. Toutefois, d’un point de vue comptable, les montants versés par les associés pour rembourser le crédit seront inscrits dans le compte courant du partenaire.

Le SCI, même s’il ne percevait pas de loyer, doit faire une déclaration no 2072 l’année de sa constitution. Toutefois, il sera renoncé au cours des années suivantes si la société ne perçoit pas ou ne paie aucun revenu.

Vous le saviez ?

Traitement de

La notion de charges est essentielle. Parce que si les frais d’entretien, taxes, taxes et assurances afférents au bâtiment sont supportés par le partenaire occupant, la provision gratuite peut être reclassée comme contrat de location.

Fourniture de logements meublés comme résidence principale

Le SCI peut mettre à la disposition de l’un de ses partenaires un logement meublé. Pour être considéré comme meublé, la propriété devra inclure 11 installations de confort décrites par la loi.

Le cadre fiscal sera celui des bénéfices industriels et commerciaux pour les personnes physiques partenaires ou celui de l’IS pour les partenaires personnes morales.

  • si le contribuable est en situation de PNMT, le SCI doit rétablir dans son résultat fiscal un loyer fictif correspondant à la valeur locative du puits. Nous nous trouvons dans la même situation que pour IBS à IS. De plus, la société ne sera pas en mesure de déduire les dépenses et les amortissements générés par le bien,
  • si le contribuable est sous le statut de PMT, la société n’incorpore pas de loyers dans son revenu. Par conséquent, les dépenses et les amortissements ne sont pas déductibles du point de vue fiscal.

Autres conséquences de la mise à disposition d’un bien par l’intermédiaire du SCI en tant que résidence principale La

possession indirecte par l’intermédiaire d’un IBS et la mise à disposition gratuite en tant que résidence principale ont d’autres conséquences pour les contribuables. Certains d’entre eux peuvent être lourdes de conséquences financières :

  • perte de 30% déductions sur la valeur immobilière appartenant au partenaire dans le cadre de l’IFI, et 20% sur l’impôt successoral,
  • perte de vie ou droit temporaire au logement du conjoint survivant,
  • exonération des gains en capital immobiliers pour la vente de la résidence principale. En cas de revente du bien par la société au RI, le gain en capital est exonéré du transfert de la résidence principale à condition que la disposition soit rendue gratuite. Au contraire, le gain en capital sera imposé au sein de la société selon les règles relatives aux plus-values des particuliers en cas de mise à disposition pour contrepartie. Si nous sommes dans le cas d’un SCI à l’IS, lors de la revente du bien, le gain en capital sera imposé au sein de la société et calculé selon les règles des plus-values professionnelles (avec reprise de l’amortissement déduite et distinction entre plus-values à court et à long terme),
  • la dispositions de protection des
  • emprunteurs immobiliers, la possibilité de libération anticipée de certains produits d’épargne dans le cadre de l’acquisition de la résidence principale.

Sous-location associée

Avec le développement de plateformes telles que Airbnb, il est de plus en plus fréquent de louer votre résidence principale sur une base ad hoc. Mais avez-vous le droit de le faire si vous avez juste le droit de bénéficiez de votre résidence principale accordée par votre SCI ?

D’ un point de vue juridique, la réponse est non. Par défaut, la location nue ou meublée n’est pas autorisée lors de la mise à disposition d’un bien par l’intermédiaire d’un SCI. Toutefois, la société peut expressément autoriser la sous-blettage, tant qu’elle reste ponctuelle.

En termes fiscaux, l’associé qui a perçu le revenu de la sous-location n’aura rien à payer au SCI.

Il existe un régime favorable pour l’imposition du revenu jusqu’au 31 décembre 2023. Les loyers pour une sous-location de sa résidence principale ne sont pas imposables s’ils sont inférieurs aux limites suivantes :

  • pour les locations habituelles d’une ou plusieurs chambres : pour 2019, 187€ par an en Ile-de-France, 138€ dans les autres régions,
  • pour les locations saisonnières : 760€ par an.

Si les loyers reçus dépassent ces plafonds, cette location meublée sera imposée selon le régime BIC. Comme la propriété n’appartient pas à la bailleur, il n’aura pas droit à l’ amortissement comptable .

La location du bien par SCI comme résidence principale de l’associé

Pour éviter tout problème fiscal, il est possible d’être locataire d’un bien détenant en partie par l’intermédiaire d’un ICS. Un bail doit être signé entre l’entreprise et le partenaire. Ce dernier devra prévoir un loyer sur le marché.

La société encaisse les loyers qui seront ensuite imposables selon le régime fiscal dont elle dépend.

Selon le cas, cette solution peut entraîner un coût fiscal supplémentaire par rapport à la mise à disposition gratuite.

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