Pourquoi créer une SCI à l’IS ?

Vous avez certainement entendu parler de SCI (Civil Society Real Estate), un outil que de nombreux investisseurs utilisent pour investir massivement dans l’immobilier. Mais, comme beaucoup de gens, vous pensez probablement que c’est trop compliqué et que vous ne pourrez jamais utiliser ce genre de technique ?

C’ est mal !

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Dans cet article, nous expliquons les avantages de SCI et comment utiliser le statut de SCI pour investir dans votre futur empire immobilier.

Le SCI : qu’est-ce que c’est ?

La SCI (ou Civil Real Estate Society) est, comme son nom l’indique, une entreprise. La création d’un SCI requiert donc au moins deux personnes (physiques ou morales) qui se réunissent et acceptent de créer une entreprise ensemble.

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La création de cette société nécessite (comme pour toute entreprise) la rédaction d’articles qui déterminent les règles de fonctionnement de ce dernier et facilite également l’emprunt.

Combien coûte un Coût SCI ?

Il y a deux types de frais à considérer lors de la création d’un ICS :

Frais juridiques

Ces frais sont obligatoires . C’est-à-dire que vous êtes obligé de les payer quoi qu’il arrive. Ils sont de deux sortes :

  1. Les frais d’ « annonce légale » : il s’agit d’un petit texte que vous devez publier dans une revue de publicité légale (JAL) et qui vise à informer le monde extérieur de la création de votre entreprise. En général, plus le texte de votre annonce est long, plus il coûte cher. En moyenne, vous pouvez compter entre 150 et 350€ de frais d’annonces juridiques.
  2. Frais d’inscription. Il s’agit des droits à payer à la Couronne pour enregistrer votre entreprise. Vous pouvez compter environ 70€ pour les frais d’inscription du SCI.

Ces deux types de dépenses sont donc incompressibles même pour un SCI familial.

Rédaction

Frais Les frais de rédaction sont « facultatifs ». Il s’agit du coût de rédaction des articles si vous les avez rédigés par un professionnel (tel qu’un avocat). Dans ce cas, vous pouvez compter entre 1 000 et 3 000 euros en honoraires si vous passez par un avocat.

Que devraient inclure les articles d’un IBS ?

Voici ce qui doit être inclus dans les statuts :

  1. Les noms des associés de la SCI
  2. Le montant descontributions de chaque associé (en espèces, en nature ou en
  3. industrie) L’adresse du siège socialLe
  4. capitalsocial
  5. Le nom de la SCI
  6. Sa durée de vie (jusqu’à 99 ans)
  7. L’objet corporatif (qui ne peut être commercial, mais seulement civil)
  8. Règles d’exploitation (décision, transfert ou cession d’actions, etc.)
  9. Le nom de le directeur du SCI (dont la mission sera notamment de convoquer les assemblées générales).
  10. La déclaration des bénéficiaires effectifs (même s’il s’agit d’une famille SCI avec des membres de la même famille).

La rédaction de statuts intelligents est une étape essentielle au succès d’un IBS. Nous vous conseillons donc fortement d’être conseillé par un professionnel (avocat ou comptable), car vous engager dans un IBS dont les statuts ne sont pas clairs peut créer de nombreux problèmes par la suite.

Le SCI : quel objectif social ?

Comme vous le lisez plus haut, l’objet corporatif du SCI ne peut être commercial, mais seulement civil . Plus précisément, cela signifie que vous ne pouvez pas faire affaire avec votre SCI. Oubliez toute activité d’achat/revente ! C’est une activité commerciale.

Ainsi, vous ne pouvez acheter que des biens immobiliers que vous prévoyez de garder au fil du temps.

Quels sont les objectifs d’un IBS ?

Les objectifs de un IBS doit :

  1. Acheter un ou plusieurs biens immobiliers
  2. Mettez les locataires en place dans ces propriétés
  3. Obtenez les loyers de la location de

Les avantages d’un SCIpropriété

Le premier avantage de cette forme d’entreprise est qu’elle permet à deux personnes physiques ou morales d’investir conjointement tout en étant mutuellement protégées par un ensemble de règles choisies ensemble.

Le deuxième avantage de SCI est de faciliter le transfert de son patrimoine à ses descendants.

Enfin, l’IBS est principalement utilisé pour ses avantages fiscaux.

Quel régime fiscal choisir pour votre IBS ?

Il y a deux régimes fiscaux à choisir pour votre IBS :

  1. Impôt sur le revenu
  2. Impôt sur les sociétés

Le choix de votre méthode d’imposition doit être soigneusement examiné car il est définitif. Une fois que vous avez opté pour l’une ou l’autre de ces méthodes fiscales, il est impossible de inverse.

Nous vous suggérons de choisir le régime à l’IS, car ce régime vous permet d’amortir l’impôt le prix d’achat de la propriété (voir ci-dessous).

Le SCI à l’IS

En choisissant ce régime fiscal, vous serez imposé en vertu du régime fiscal des sociétés.

Sachez donc que si votre SCI réalise moins de38,120 euros de profit, vous serez imposé jusqu’à15%. Si vous dépassez le bénéfice de 38,120€, vous serez imposé à 33%.

Pour éviter cela, il peut être intéressant de créer plusieurs Société Civile Immobilière, afin de dépasser le moins possible le plafond de 38 120€ de profit.

En choisissant le système fiscal à l’IS,vous aurez la possibilité d’amortir votre propriétéet donc deréduire réellement les bénéfices imposables sur votre société civile immobilière.

Exemple  :

Un bâtiment vaut 100 000 euros. La vie du bâtiment est estimé à 20 ans.

L’ amortissement fiscal sera de 5 000 euros par an (100.000 /20).

Les 5 000 euros déduiront les produits générés par la Société Civile Immobilière (les loyers que vous percevez).

Ainsi, grâce à ce mécanisme, vous pouvez payer presque pas d’impôt sur vos revenus de location au début .

Le SCI à l’IR

Le deuxième type d’imposition est l’impôt sur le revenu. Dans ce cas, les loyers seront imposés en fonction de votre impôt sur le revenu. C’est donc un excellent statut qui permet d’optimiser grandement votre fiscalité et d’investir dans l’immobilier de la meilleure des manières.

Constatation

Quel que soit votre projet, nous vous recommandons fortement de demander conseil à un expert avant toute approche pour expliquer votre cas particulier. En effet, réfléchir attentivement à son statut fiscal peut faire toute la différence entre le succès ou l’échec de votre projet d’investissement !

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